做不良资产投资，它是商业行为，赚钱就是最基本的目标和要求。然而，经济持续的下行，投资者的大量进入，市场竞争激烈，做不良资产投资已经没有只赚不赔了。
本文就二级市场的普通投资者角度，对做项目投资的三种最基本投资模式进行分析，看看对投资者的赚钱“硬道理”是否有所帮助：第一种是低买高卖的模式，是指投资者以较低价格买入资产，再以较高的价格转让资产，以获得净收益或利润的模式；第二种是分类处置的模式，是指投资者买入资产后，通过主观或客观的资产分类，再按分类或搭配进行处置，以获得项目净收益或利润的模式；第三种是价值提升的模式，是指投资者买入资产后，通过完善或挖掘项目的价值，使其价值得到提升或恢复，以获得更高净收益或利润的模式。
一、低买高卖的模式
1、对基本概念的理解
低买高卖的模式，是指投资者以较低价格买入资产，再以较高的价格转让资产，以获得净收益或利润的投资模式。采用这种模式的投资者通常采用债权清收、债权转让、以物抵债+物业转让等处置方式收回投资。
这种模式就如老百姓买卖房产或普通股民炒股一样简单：（1）老百姓买卖房产就是在市场上买进房产，居住或持有一定的时间后将房产卖出去，卖出的价格高于买进时的价格就是净收益。（2）普通股民炒股（即证券投资）就更容易理解。股民在证券公司（二级市场）买入股票，然后持有股票，等到股价上升后，当股票的价格超过其买入价格就卖出股票，其超出买入价的那部分就是炒股的净收益或利润。也就是人们常说的“低买高卖”或“高抛低吸”所获得的净收益。
2、该模式有两个基本条件
这种模式有以下两个基本条件：
一是买入资产时的价格足够低，即以尽可能低的价格买入不良资产。由于购入不良资产往往是在公开市场买进的，价格的高低虽然受供求关系的影响，但毕竟是围绕市场的公允价格上下波动。
二是卖出资产时的价格相对较高，即尽可能以较高的价格将资产转让出去。卖出资产往往也是在公开市场进行，价格的高低也受供求关系的影响，但也围绕市场的价格上下波动，即使在非公开的市场转让，也基本上依据或参考公开市场的公允价格进行转让的。
3、这种模式的利润计算公式
净收益（利润）=资产卖出价格（转让收入）-资产持有成本（买入价格+投入资金的利息+有关税费等）
4、作者的评价
这种模式在投资者中比较普遍采用，尤其是投资额不大、单户或户数不多的项目。但采用这种模式一般条件下项目是难以获得较高的净收益或超额利润，除非是：一是持有的不良资产，其有关物业处于上升期，持有的时间越长，资产的价值得到升值越大；但如果有关物业价值是处于下降期，持有的时间越长，资产的价值贬值就越大；二是持有的不良资产，通过投资者的主观或客观的努力，其价值得到恢复或提升。
二、分类处置的模式
1、对基本概念的理解
分类处置的模式就是投资者买入资产后，通过主观（有意识或有计划的）或客观（收回一部分后转让余下的）的资产分类，再按分类或搭配进行处置，如：按不同区域、好资产与较差资产、或先转让容易处置的资产再转让余下的资产等方式，以获得项目净收益的模式。采用这种模式的投资者通常采用债权清收、债权转让、以物抵债+物业转让、破产清偿等处置方式收回投资。
2、目前投资者对资产分类处置的主要方式
（1）目前较大型AMC对资产分类处置的主要有两种方式：
一是依据内部管理的需要进行分类，就在四大AMC购入资产后往往采用比较普遍，对所持有的不良资产的规模（户数、总金额）相对较大、经办人员相对较多的资产公司、或者其所属的分公司。
就一般来说，为有利于资产管理与处置的安排，会将购入资产后进行分类归集：同一债务人、或担保人的有关债权和抵押物进行归类，包括债务人和企业经营状况、担保人和抵押物等；再按地区进行归类，以利于内部管理与考核。如：按单户进行分类，就将该户的有关债权、相关的担保人和抵押物等相关资产一并安排处置；如果按项目进行分类，往往将项目的相关债务人、担保人和抵押品等相关资产一并进行归类安排处置；如果按区域或地区分类安排处置，往往是该地区的相关债权、相关的担保人和抵押品等相关资产一并安排处置。但不论怎么分类，一般是以“亮点”资产为推介的中心。
二是根据投资者的需要或要求进行分类，如：投资者有意向购买某户、某个项目或地区的债权，AMC就会按该户或项目、或该地区的相关债权、担保人和抵押品进行再归类，再与投资者商谈资产转让的相关事宜，但按这种分类安排和推进，往往是投资者所提出的转让价格具有一定的吸引力、甚至较大的吸引力。
（2）目前大多数的投资者对分类处置就没有那么复杂
大多数投资者由于所持有的不良资产的规模（户数、总金额）相对不大、经办人员也不多，资产分类处置的方式就没有那么复杂。就在项目尽职调查和阅卷后完成：
一是对项目的尽职调查就开始分类。
首先，从债权人或中介机构获得拟收购项目的有关信息：一般包括债务主体、所属地域，债权法律状态，债权本息等。对资产包的一些价值较大的债权，卖方为吸引购买者有时也会列出该笔债权的亮点，债权涉及的债务主体工商信息等信息。
其次，利用公开渠道获取项目的有关信息，如：通过网搜：工商信用网、法院被执行人查询网等......了解债务主体情况，资产等情况；对有涉及人脉关系的也会询问相关人员。对于提供资产“亮点”，有的还要去工商局，房管局，土地局，税务局，法院等机构进行了解或核实相关信息，有的还实地查看债务人的办公场所，找人了解有关情况等。
二是对项目资料进行阅卷就是进一步了解和核实情况。
通过以上方式收集项目信息后进行汇总，就对最有价值、较大债权或主要资产是否有投资价值？通常一个项目总有一些较好的资产，如：资产相对足值、债务人仍在经营，或者法律状态明朗....以支撑整个项目的价值，虽然有些资产的价值很小，但可根据各占比例视具体情况而定，以判断整个项目的价值大小，是否有投资价值。如果有，就会与卖方继续商讨有关资料的阅卷，即该债权过往的信贷合同、法律文书等。经过阅卷后再次对收集的信息逐一核实和分析、汇总，再进一步评估或分析整个项目，以决定是否投资。
3、这种模式的利润计算公式
项目的净收益（利润）=全部各类资产卖出的总收入-持有资产的成本（买入资产的价格+投入资金的利息+有关税费等）
4、作者的评价
这种模式目前在二级市场上比较普遍采用，尤其是投资的项目投资额比较大、户数多的。但这种模式只是通过资产分类处置（收回投资），项目的价值没有因为投资者的投资，而产生价值提升。因此，一般条件下项目是难以获得较高的净收益或超额利润，除非是：一是持有的不良资产，其有关物业处于上升期，持有的时间越长，资产的价值得到升值越大；但如果有关物业价值是处于下降期，持有的时间越长，资产的价值贬值就越大；二是持有的不良资产，通过投资者的主观或客观的努力，其价值得到恢复或提升。
三、价值提升的模式
1、对基本概念的理解
价值提升的模式就是指投资者买入资产后，通过完善或挖掘项目的价值，使其价值得到提升或恢复，以获得更高收益的模式。该模式主要是适用于有较好的投资前景的、较复杂的大项目，如：烂尾楼的盘活、“三旧”改造，企业的破产重整等，投资者主要采用债务重组、市场化债转股、股权收购、资产并购等处置方式；同时，也可能引入新的合作伙伴和新的资金，通过项目交易结构的设计与安排，以使项目实现盘活或脱困，其资产价值得到较大幅度的提升。
2、项目的价值提升是该模式的核心
（1）一般的项目也有价值提升的可能。不良资产就如工厂（金融机构和非金融机构）生产出了“废品”。这些“废品”毕竟是有价值的东西，将这些“废品”卖出就可以获得收益。但如果能将有的“废品”经过加工变成“艺术品”（大幅度升值）就能获得更高的净收益甚至超额收益。如果没有艺术家的专业水平和能力，就普通投资者而言，也可对有的“废品”经过完善或整修后，也会卖个“好价钱”，如：项目有关的物业，通过完善有关物业的权属，其价值就会有提升。
（2）对有较好前景的较大型复杂项目，价值提升的幅度就更大。对较大型的复杂项目，它的价值提升是一项系统工程，它涉及的环节多，参与的主体也比较多，围绕项目的现在和未来的管理运营水平和能力都要求较高，最好选择相关的合作方共同完成。作者认为，要实现项目价值提升，相关各方的合作团队，需要主要具备以下能力：
一是项目的融资能力。四大AMC一般是由总部统一筹集项目所需要的资金，只要项目经批准就由资金部门安排落实资金。作为普通的投资者，购买不良资产项目已投入了资金，对需要盘活的项目或企业，一般是就没有那么多资金，尤其是这种盘活资金一般需要量也比较大，同时与项目所需要期限要相匹配。但是，只要项目具有足够大的获利空间，项目风险可控或不大，就能吸引到合作伙伴，如：有实力的大实体企业、基金投资公司，地方的AMC到四大AMC、甚至较大型的金融机构都有兴趣。
二是项目的资管能力。它就是指投资者对盘活项目的运营管理能力。要知道，一个项目成为“不良”，是很多问题的逐步积累而形成的。作为投资者要盘活或化解项目，必须有明确的目标和信心，不仅对债务人的生产经营、资产负债、经营团队等要充分了解、甚至很清楚，而且对于企业所属行业的未来发展也要做到心中有数，如果没有这方面的知识，最好请有关行业的优质企业提供意见或参与有关事宜。涉及行业复杂的专业问题就请专业人员解决，如：法律的问题请律师所参与，行业专业的问题请有关专家或相关企业参与。通过项目的交易结构设计与安排，制订项目方案进行实施。通过参与各方的相互合作，分工负责，共同努力，成功的概率就会会大大提高。
三是项目的经营能力。不良资产项目要盘活或恢复为良性的企业，作为业务团队不仅要掌握项目存在问题和解决方案，而且还必须熟悉该项目所属行业的上下游有关情况，企业未来的生产经营，行业的发展趋势等。如属于涉及房地产的烂尾楼项目盘活，投资者不仅掌握项目的情况和存在的问题如何解决，但真正启动烂尾楼项目的盘活工作，则涉及房地产的资质问题，最好选择有较强实力的房地产企业进行合作或参与，否则，会多走“弯路”，多踩“坑”。
四是项目的退出能力。项目的退出就是投资项目的按预期计划实现投资回收的能力。项目退出首先是在制订项目方案时做好计划与安排，尤其是在项目交易结构的设计上须要明确：退出通道和投资回收的具体安排，并切实按方案执行或实施。
3、这种模式的利润计算公式
项目的净收益（利润）=价值提升后的资产卖出的总收入-持有资产的成本（买入资产的价格+投入资金的利息+有关税费等）
4、作者的评价
这种模式就是以项目的价值得到提升、获得更大收益为目的。但这种模式相当复杂，首先需要业务团队具有较强的专业能力，切实做好项目的交易结构的设计，通过项目方案的制订与实施；其次，对有关参与的主体，通过相互合作，分工负责，共同努力，项目的成功机率就会大大提高。
四、总结
1、项目采取不同的模式所获得的净收益是不同的。低买高卖和分类处置的这两种模式一般是难以获得较高的净收益或超额利润，但价值提升的模式是以项目盘活为目的，能获得更高的净收益、甚至超额收益。
2、经济所处的周期不同，对投资者赚钱的影响也是比较大的。如：四大AMC成立不久，我国经济开始处于上升周期，四大AMC自然分享到我国经济发展的成果（表现在业绩上是比较亮丽的）。在这个时期的普通投资者也觉得比较容易赚钱：持有不良资产比较多，投资者就分享了资产上升的好处，投资者的净收益也不会差的。而近年由于经济下行，而且持续下行，社会上的说法就是“年年艰难年年过”。对不良资产的投资者来说，持有不良资产所相关的物业就在贬值。尤其是近年来不良资产的投资者大幅增加，导致有的项目（如：不良资产包项目）在市场上竞争过于激烈，出现转让价格“虚高”，投资者购入后就成了“负资产”即亏损。
3、对大型的复杂项目进行盘活，投资者要量力而行。因为大型的复杂项目的投资风险大，操作难度大。不仅仅是投资者的资金实力问题，还要涉及参与的主体比较多，项目盘活环节也比较多。围绕项目需要解决的问题和未来的管理运营，需要投资者具有足够的能力与经验去精心安排，相关合作方的共同努力才能完成。因此，对于较大型的复杂项目，希望投资者要量力而行。
4、以上三种模式有单独存在的可能，但也有一定的假设或特例。其实在项目投资的实际操作中，做不良资产投资、尤其是项目的户数多、金额大的，就有可能采用两种或三种的模式。需要投资者灵活贯通，以利润为目标，多赚钱。
赚钱才是“硬道理”。希望本文对您有所帮助，并带来好运！
END
